2月2日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購房的，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；購買二套房的，最低首付款比例從40%調(diào)整為30%。
對很多人來說，買房是人生大事。新政出臺對我們有哪些實際影響？購買住房要注意哪些法律問題？我們請“律師來了”簽約律師為大家解析。
答疑簽約律師
吳方榮：浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所高級合伙人，杭州市律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任，杭州市法學(xué)會房地產(chǎn)法研究會秘書長，杭州仲裁委員會仲裁員，杭州市西湖區(qū)人民法院商事和建筑房地產(chǎn)特邀調(diào)解員，專業(yè)從事建筑房地產(chǎn)、公司法等領(lǐng)域的法律服務(wù)。
簽約律師吳方榮：
央行的房貸新政是在中央“去房地產(chǎn)庫存”的大背景下出臺的，在保增長和惠民生方面都具有積極意義。而貸款首付比例下調(diào)，對于有購房意向的市民來說，確是重大利好。
不過要注意的是，該新政不是所有城市、所有購房者都適用，受到所在城市、原擁有房產(chǎn)數(shù)量、原貸款歸還情況、購房人自身資信條件、還款能力等眾多條件的限制。
雖然杭州目前已經(jīng)取消“限購”政策，符合新政優(yōu)惠條件，但建議購房者還是在買房前向銀行詳細(xì)咨詢自己的政策適用情況，避免合同簽完但按揭貸款無法按照原設(shè)想和合同約定的首付比例、利率執(zhí)行，導(dǎo)致付款違約。碰到這種情況，購房者不但無法享受新政帶來的優(yōu)惠，還可能承擔(dān)較嚴(yán)厲的逾期付款違約責(zé)任。
另外，首付比例降低對市場上原來一批已經(jīng)簽訂合同，但貸款無法落實進而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的購房者是一個契機，也為很多購房貸款糾紛的處理提供了政策契機，購房者可積極與開發(fā)商或賣方協(xié)商，要求減免違約責(zé)任，同時繼續(xù)履行合同。
對于有意向購買新房者，需要注意以下問題：
1.簽約前要檢查樓盤開發(fā)銷售的合法依據(jù)，主要是五證是否齊全（《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》），排除所購商品房可能是自建房等非商品房項目的風(fēng)險，以防將來房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶登記存在障礙。
2.除了樓盤基本信息，還要關(guān)注售樓部現(xiàn)場對于項目特殊情況及不利因素的公示。簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議時，要檢查幢號、樓層、房號、房價、面積等基本信息是否準(zhǔn)確，如果這些關(guān)鍵信息錯誤，之后的合同條款怎么簽都是錯。
3.妥善保存開發(fā)商發(fā)布的樓書等宣傳資料，按照最高院司法解釋的規(guī)定，開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。對于購房者來說，一旦發(fā)生糾紛，樓書與合同一樣重要。
4.如果銷售員口頭給出的承諾是你決定購房的關(guān)鍵因素，則應(yīng)要求其以書面形式確認(rèn)并加蓋公章。
5.正式簽約時務(wù)必仔細(xì)閱讀合同條款，重要條款可以與開發(fā)商進行協(xié)商。若買賣雙方對于合同條款不能協(xié)商一致導(dǎo)致無法簽約的，則購房者應(yīng)保留前往簽約并協(xié)商未果的證據(jù)，以利于后續(xù)定金返還的處理。
6.《竣工驗收備案表》是判斷樓盤是否符合交付條件的重要文件，購房者在收房前有權(quán)要求查驗；收房時，還需查驗《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩份是開發(fā)商對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。
7.收房前應(yīng)實地驗房，對商品房存在的質(zhì)量問題，應(yīng)立即向開發(fā)商提出書面意見要求整改，同時有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)整改期間因此造成的損失。